Acheter sans avoir vendu : c’est possible

De plus en plus de propriétaires souhaitent acheter avant de vendre — surtout avec le marché actuel avec des taux d’intérêt enfin stable. Cette amélioration du financement rend le projet plus accessible et prévisible, même si réunir la mise de fonds demeure un défi. Les banques restent prudentes, mais avec les bonnes stratégies, c’est tout à fait réalisable.

La bonne nouvelle? Votre mise de fonds est probablement déjà entre vos mains : elle se trouve dans l’équité de votre maison actuelle. Source: https://www.journaldequebec.com/2025/10/11/acheter-sa-propriete-sans-vendre-la-sienne--comment-trouver-votre-mise-de-fonds#cxrecs_s

La réalité derrière le fameux 20 % de mise de fonds

Contrairement à ce que plusieurs croient, le 20 % n’est pas une règle universelle.
Si votre nouvelle propriété devient votre résidence principale, vous pourriez avoir accès à une assurance hypothécaire et ne verser que 5 % à 10 % de mise de fonds, selon le prix d’achat.

Mais pour une maison de 600 000 $, même 10 %, c’est 60 000 $ — une somme que peu de familles ont en liquidités. C’est pourquoi il faut apprendre à débloquer la valeur qui dort… dans vos murs.

Comment accéder à votre équité

1. La marge de crédit hypothécaire

C’est la solution la plus flexible. Vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de votre maison sous forme de marge, ou jusqu’à 80 % si la marge est combinée avec une portion hypothécaire.
C’est idéal pour aller chercher votre mise de fonds sans refinancer complètement.

2. Le refinancement hypothécaire

Vous permet d’emprunter jusqu'à 80 % de la valeur marchande de votre propriété.
Le taux est généralement plus bas que celui d’une marge, mais vos paiements mensuels augmentent immédiatement et des frais peuvent s’ajouter.

3. Le prêt relais

Pour les propriétaires qui ont déjà une promesse de vente signée. Il couvre l’écart entre l’achat et la vente, sur quelques mois.
Très utile… mais les taux sont élevés (souvent 9 % à 11 %).

4. Vendre d’abord et louer temporairement

C’est la stratégie la plus prudente : aucun double paiement, aucun stress.
Par contre, cela implique un double déménagement et un peu d’incertitude pendant la recherche de votre prochaine maison.

Acheter avant ou vendre avant?

Il n’y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de votre tolérance au risque, de votre capacité financière et de votre réalité familiale. Certains préfèrent la sécurité, d’autres veulent éviter de rater leur maison coup de cœur.

Ce qui compte, c’est de savoir exactement quelle mise de fonds vous pouvez obtenir — avant de faire une promesse d’achat.

Conclusion : votre mise de fonds ne dort pas dans votre compte… elle dort dans vos murs

Avant de tomber en amour avec une maison neuve ou une propriété existante, prenez une heure pour rencontrer un courtier hypothécaire.

Entre la marge de crédit, le refinancement et le prêt relais, il pourra transformer votre projet en plan concret et réaliste.

Votre équité est là, disponible — il suffit de savoir comment l’utiliser.

Conseils pratiques 

• Vérifiez votre ratio d’endettement : vos dépenses de logement ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu brut mensuel.

• Faites évaluer votre propriété pour connaître sa véritable valeur marchande avant de planifier votre achat.

• Demandez une préapprobation écrite, pas seulement verbale.

• Préparez un budget incluant les frais invisibles : notaire, inspection, taxe de bienvenue, ajustements, assurance, déménagement…

• Comparez au moins deux institutions financières : les conditions de marges et de refinancement varient énormément.

Votre maison actuelle est plus qu’un toit, c’est un véritable levier pour votre prochain achat. En exploitant votre équité intelligemment, vous pouvez acheter avant de vendre, en toute sécurité. 

Pour toute question au sujet de cet article ou pour approfondir vos besoins immobiliers, n'hésitez pas à faire appel à Stephane Loyer, votre courtier immobilier résidentiel.

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